どうやって土地を探せばいいか？その方法と不動産業界の裏事情～前編

家づくりの予算と配分の方針をイメージできたら、早速土地を探してみましょう。

→方針の立て方が分からない方はこちらをご覧ください。

土地探しの３つの方法

土地を探す主な方法は、次の３つがあります。

・不動産ポータルサイトで検索する。
・不動産会社に相談する。
・自分の足で探す。

それぞれに利点がありますので、個別に見ていきましょう。

その前に、不動産業界の裏事情

と、その前に。実は、土地探しをする時に、知っておいた方が良い不動産業界の裏事情があります。

まず、400万円以上の物件の仲介手数料の上限は

売買価格×3％＋6万円＋消費税

と法律で定められています。

例えば1000万円の土地の場合、計算すると39.6万円≒40万円となりますね。分かりやすいように1020万円の土地の仲介手数料を端数を切って40万円としましょう。

この手数料は、売買の売り主、買い主、一方に対する金額になります。

また、仲介業者が、売り主と買い主それぞれ別にいる場合と、同じ業者の場合があります。前者を「片手仲介」、後者を「両手仲介」といいます。
ここに、不動産業界特有の力学が働くことになります。

ケースで見てみましょう。

【片手仲介】　売り主、買い主、それぞれが別の仲介業者に相談した場合

この場合、それぞれの仲介業者はそれぞれ、40万円の手数料を手にすることになります。

【両手仲介】　売り主、買い主、同じ仲介業者に相談した場合

この場合、仲介業者は80万円、片手仲介の倍の手数料を手にすることになります。
不動産会社にとって、不動産の情報はメインの商品だと言えますが、その価値が倍になるとすればどんなことが起こり得るでしょうか。

【囲い込み】　情報公開を制限する力が働く

「両手」にしたいがために、あえて情報公開をしないことを「囲い込み」といいます。
「囲い込み」は、売り主にとっては、いい買い主に巡り合う確率が下がりますし、売買までの期間も長くなる、というデメリットがあります。買い主にとっても、物件の情報に辿り着くことが難しくなるというデメリットがあります。
このように、あらゆるお客さんにとって不利益があるにもかかわらず、自分の利益を優先するのが「囲い込み」です。その気持ちは分からなくもないですし、すべての不動産会社が囲い込みをしているわけもないです。ただ、そのような体質が未だ残っている業界だということは頭に入れておいた方が良いでしょう。

（ちなみに、そのような不利益を守るために、物件の売却を依頼された不動産会社は、指定サイトに物件情報を登録・公開することが法で義務付けられいます。ですが、囲い込みをするような会社は、「商談中」等の理由をつけて、登録物件をすぐに取り下げ、情報が他の不動産会社の目につかないようにするそうです。）

ここで、不動産業界の悪事を暴きだしたいわけではありません。
こういう裏事情があることを知っていることが、土地を探す方法を理解するために大きく役に立つと思うのです。

おさらい

今回のポイントは３つ。
・土地を探す方法は主に３つある。
・不動産仲介には「片手」と「両手」があり、「囲い込み」をしようとする力が働いている。
・そのような裏事情を知っていると、土地探しの役に立つ。

それでは、次回、３つの方法について説明したいと思います。

後編へつづく。